参考价51天，二手市场冰封！房价止涨反跌，成交暴降超五成
昨天，国家统计局公布9月70城房价数据。
数据显示，广州9月二手房价跌幅达0.4%。值得关注的是，这是二手房价连涨16个月后首度止涨反跌。
广州二手市场的走势在8月底出台二手参考价后就备受关注，如今距离政策发布已有51天，真实的广州二手市场现状如何？
真实情况是：凉了，但又没完全凉。
二手参考价就像市场紧箍咒，一下箍紧了整个二手市场。
成交量是最为直观的市场表现。据克而瑞数据统计，今年9月广州二手房成交套数为6191套，环比下降26.9%，同比暴跌55.9%，创下2020年4月以来最低成交量！（注：2020年2月二手房成交量仅738套，但彼时市场受疫情打击严重，参考价值较低。）
细化到广州各区，除南沙“幸免于难”，其余10区成交量均呈现不同程度的下滑，当中下滑幅度最大的天河区，跌幅约36.8%。
从成交套数的维度来看，二手市场确实是彻骨寒。
但上面说了，市场好像凉了，但又没凉透。因为对比齐刷刷跳水的成交量，成交均价却是逆势而上，奇迹般全线飘红！
市场监测到，9月广州各区的二手成交均价，对比上月均有不同程度的上涨。
事出反常必有妖。根据广州市房地产中介协会发布的9月中介促成二手住宅面积区间构成比例，60㎡以下和60-90㎡所占比例环比分别下降0.68个百分点和2.61个百分点，主要原因是小户型买家大多支付能力较为有限，随着第四季度的临近，商业银行放款额度更加紧张，不利于上述买家购买力的释放。90-120㎡、120-144㎡和144㎡及以上所占比例环比则分别下降0.98个百分点、1.22个百分点和1.08个百分点。
看完二手成交概况，细化到小区又是不一样的光景。
先看首批被政策重拳出击的小区。据了解，目前这些小区都乖乖按参考价在二手平台重新挂牌，比如之前房价惨遭“腰斩”的保利心语，如今挂牌价都显示9字头。
但挂牌归挂牌，成交价另议。中介也表示，市面上尚未出现完全向参考价妥协的案例，但已经有业主开始让步了。
据不完全统计，9月份96个被参考价点名的楼盘中，56个楼盘共计网签二手房168套。其中，大部分楼盘网签价均高于8月，当中有8个楼盘网签均价较8月有所下跌。（注：网签价不一定等于实际成交价，只能作为参考）
其中，跌幅较大的番禺区广地花园，9月较8月的网签均价跌了5000/㎡。若按100平的房屋来算，8月入手广地花园二手房的业主，短短一个月内缩水50万。（中怡城市花园仅成交1套，参考价值较低）
在一度收紧的政策及低迷的市场氛围下，没被点名的小区业主也未必就能捂嘴偷笑，毕竟谁也不知道明天和政策哪个先来。
此前就有自媒体爆料，在中心五区及番禺区中，超70盘的房源在14天内出现降价现象，位于珠江新城的嘉裕公馆甚至直降200万，而且该楼盘并不在参考价名单上。
除此之外，二手交易平台上激增的挂牌量也足以证明市场的低迷。
小编留意到，某二手交易平台的房源挂牌量已突破9万套大关。
据了解，在市场上行时期，该平台挂牌量曾低至4万套。正常行情下，基于有来有往的挂牌量与成交量，平台挂牌量通常维持在7万多套的水平。
总而言之，二手参考价的出台确实是给了市场当头一棒，没被打中的业主同样胆战心惊。
总的来说，二手市场下行符合预期，大家也理所当然把矛头直指针对性最强的二手参考价。
其实不然，今年全年的二手房成交量，小编观察到广州二手市场并非是在9月突然走低，而是从4月开始就一路下滑。
今年4月，针对二手房，广州先是出台9区“增值税2改5”，如此重击导致次月成交量立马缩水5000套。而后又相继实行全市新房限价，再加上“金九银十”大量促销房源的入场，新房市场直接分流了本已开始萎缩的二手市场。
此外，银行放贷难、周期长也成为重要的影响因素。据了解，部分银行已暂停接收二手房贷款业务，愿意接二手房业务的银行也需要较长的放款周期，当月申请当月下款几乎不可能。
基于以上种种原因，二手市场其实也凉得合情合理、心服口服。
总而言之，经过二手参考价近两个月的发酵，市场走势已经开始显现，但大家还是不免好奇：广州二手房价到底了吗？
对此，小编认为如果没有利好出现，应该还有下跌空间。
一方面在目前的市场态势下，市场观望情绪较浓，卖方或许会做出让利，特别是对一些急于抛售的业主来说，议价空间还是存在的。
另一方面是，广州首批被点名的小区只有96个，接下来应该还有不少小区被列入名单，进一步渲染市场悲观情绪。
另外，转头看看第一个被二手参考价“宠幸”的深圳，自3月以来二手房成交量就一跌再跌，到9月仅跌剩1821套，国庆黄金周更是仅成交4套。
比起深圳惨淡的成交数据，广州二手市场很有可能还没到底。
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